L’ultimo resoconto periodico di MutuiOnline ci consente di analizzare l’andamento del settore dei mutui residenziali nel periodo da inizio 2004 ad inizio 2014.
Si tratta del decennio a cavallo della bolla immobiliare italiana e sarà interessante indagare cosa è cambiato e come è cambiato il mercato del finanziamento della abitazione nel nostro paese. Ovviamente i ragionamenti espressi non possono che essere valori medi ricavati su numeri derivati dalla base dati fornita da MutuiOnline, quindi non sono rappresentativi di tutte le singole realtà e potrebbero essere in parte diversi rispetto agli equivalenti resoconti di altre autorevoli fonti.
Le figure che seguono sono state tutte strutturate con gli stessi criteri semplificati: sono stati presi a riferimento l’inizio anno del 2004, del 2009 (metà periodo) e del 2014; sono stati comparati sia i mutui richiesti che i mutui concessi utilizzando il tipo di grafico ad anello aperto mettendo sempre la domanda all’interno e l’erogato all’esterno.
Tenuto conto che le rilevazioni sono fissate nei tre anni presi a riferimento non necessariamente coglieranno i minimi o i massimi delle varie voci.
Andamento Mutui per Finalità
Il primo grafico riporta l’andamento dei mutui per finalità; le sezioni in azzurro sono riferite all’Acquisto Prima Casa, quelle in blu ai mutui per “Consolidamento e Liquidità”, in rosso “Sostituzione e Surroga”, in verde “Ristrutturazione e Costruzione”, in giallo “Acquisto Seconda Casa”; gli anelli interni equivalgono alle “Richieste” mentre quelli esterni, le effettive “Erogazioni”.
Appare evidente come l’Acquisto Prima Casa abbia sempre fatto la parte del leone nella distribuzione percentuale di mutui per finalità. Si nota anche come negli anni del picco del mercato ci sia stato un enorme incremento della tipologia Sostituzione e Surroga che, come già spiegato in altri articoli di questo blog, fu anche sintomo della difficoltà delle famiglie italiane di onorare il debito contratto negli anni precedenti, difficoltà che se pur diminuita permane consistente come evidenziato da quel 20% di richiesta nel 2014, cioè ancora oggi una persona su cinque si rivolge alla banca per rinegoziare un mutuo in essere. C’è però una differenza fondamentale tra il picco del 2009 e gli attuali valori: mentre allora venivano accolte oltre tre domande di surroga su quattro, oggi viene soddisfatta meno della metà delle richieste, segno evidente che le banche si stanno rifiutando di assecondare in maniera soddisfacente le esigenze dei mutuandi che ambiscono a rottamare il proprio debito.
Inoltre il dimezzamento della quota per Ristrutturazione e Costruzione la dice lunga sull’abbandono degli investimenti in questo settore, mentre i mutui contratti per Acquisto Seconda Casa sembrano mantenersi stabilmente ai minimi.
Andamento Mutui per Tasso
Nell’immagine che segue vengono raffrontati i tipi di tasso laddove in giallo è espresso il Variabile puro, in rosso il Fisso, in verde il Variabile con CAP ed in blu il Misto.
Il confronto tra tipo tasso richiesto e tipo tasso concesso evidenzia una sostanziale assonanza, tranne forse per quanto riguarda il Misto nel 2004 ed il Fisso nel 2009 laddove l’erogato risulta significativamente maggiore del richiesto; probabilmente nel primo caso quando gli eccessi della bolla in atto erano lungi dall’essere previsti la banche hanno voluto sperimentare formule in grado di programmare maggiore elasticità negli introiti mentre nel secondo, quando i venti della crisi già spiravano con una certa intensità, si è voluto puntare sulla certezza del tasso fisso per i timori di un violento cambio di trend sull’inflazione. Oggi quei timori sembrano definitivamente fugati tant’è che il tasso Variabile puro è tornato predominante rivelando una certa consapevolezza della stabilità politico-economica dell’area euro nonostante il periodo di forte crisi.
Andamento Mutui per Durata
Il successivo diagramma illustra la distribuzione percentule dei mutui per durata. In blu sono evidenziati i mutui con durata superiore ai 30 anni, in rosso quelli a 25 anni, in verde 20 anni, in gialli 15 anni e in azzurro i mutui con durata inferiore ai 10 anni.
Anche in questo caso vige una complessiva solidarietà tra la tipologia richiesta e quella concessa; nell’ultimo decennio aspiranti mutuatari ed istituti finanziatori si sono trovati sostanzialmente d’accordo sulla durata del mutuo. Emerge anche, purtroppo, che è rimasta una consistente percentuale di mutui stipulati con durate superiori ai 30 anni, addirittura la domanda risulta superiore all’erogato. A questo punto val la pena di ricordare che negli ultimi anni si è assistito ad un crollo verticale in valore assoluto tanto della domanda quanto delle stipule indipendentemente dalle tipogie, risulta quindi evidente che il fenomeno della crescita percentuale dei mutui più lunghi rivela una sottostante difficoltà dei redditi ad incontrare i valori ancora troppo alti delle case, sintomo di una bolla ancora in pieno e lento corso di sgonfiamento. Vengono concessi sempre meno mutui e per durate via via più lunghe.
Andamento Mutui per Importo
In quest’altra figura sono disegnati gli sviluppi dei mutui per fascia di importo: in blu i mutui con importi superiori a 200mila euro, in rosso quelli tra 150 e 200mila, in verde tra 100 e 150mila, in giallo tra 50 e 100mila infine in azzurro i mutui con importo inferiore a 50mila euro.
Il quadro complessivo mostra sia una quasi coincidenza dei mutui richiesti con quelli concessi sia una distribuzione degli scaglioni pressocchè costante nel tempo con una leggera tendenza ad ampliare la quota delle fasce ad importo più basso a discapito di quella con importo più alto. Altro segnale di una lenta progressione discendente sia dei redditi sia delle aspettative dei valori delle abitazioni.
Andamento Mutui per LTV
Questa figura traccia l’evoluzione del mercato dei mutui residenziali per classe di LTV (Loan To Value) cioè della percentuale di mutuo sul valore complessivo della casa.
Dall’immagine appare chiaro che negli ultimi dieci anni la distribuzione delle classi si è mantenuta pressocchè costante con una leggera tendenza a privilegiare sempre di più un LTV inferiore all’80% ed una progressiva scomparsa dell’erogato oltre il 90% che aveva significativamente accompagnato i picchi della bolla immobiliare. Inoltre nel 2014 emerge che le richieste di importi di scaglione superiore sono sempre superiori ai mutui realmente concessi, altro segnale del perdurare della prudenza delle banche che preferiscono concordare quote prudenziali in vista dei paventati ribassi dei prezzi e della insicurezza dei redditi causa il perdurare della crisi economica.
Andamento Mutui per Area
La successiva tabella evidenzia la diffusione dei mutui per area geografica.
Il percorso seguito dalle percentuali appare stabile nel periodo esaminato; Sud e Isole non solo hanno coperto solo una quota minoritaria dei mutui sia richiesti che erogati ma addirittura presentano una marcata tendenza alla diminuzione. In particolare sembra diminuire la percentuale di mutui erogati, segno che la crisi o lo spauracchio di essa induce le banche a concedere sempre meno prestiti in quelle zone.
Andamento Mutui per Età
Il grafico seguente riporta la suddivisione dei mutui per fasce di età dei contraenti.
Come si può facilmente apprezzare dall’immagine sopra riportata, è evidente il progressivo “invecchiamento” degli aspiranti mutuatari con una forte contrazione dello scaglione principe degli acquirenti casa e cioè la quota dai 26 ai 35 anni che in un decennio perde oltre il dieci percento relativo passando dal 46% circa al 35% circa. In maniera complementare si sono incrementate le altre fasce più alte lasciando le briciole alla fascia sotto i 25 anni.
Andamento Mutui per Professione
In quest’altro diagramma è illustrata la ripartizione dei mutui per profilo professionale.
Crisi o non crisi, è di tutta evidenza che il settore del finanziamento dell’abitazione è dominato dalla figura del lavoratore dipendente a tempo indeterminato e che le stipule verso le altre forme di lavoro hanno sempre stentato a decollare. Un fenomeno che fa molto riflettere sulla evoluzione della nostra società in rapporto al bene casa ed al suo sostegno con il credito: le difficoltà economiche che hanno causato il declino delle vecchie figure professionali a tempo indeterminato con parallela erosione dei benefici di un welfare diffuso hanno trascinato al ribasso anche il mercato dei mutui residenziali. Inoltre l’attuale pesante dimensione della disoccupazione mal si addice ad una eventuale ripresa del comparto.
Andamento Mutui per Reddito
Continuiamo con l’esposizione della struttura dei mutui per classi di reddito.
Da questo grafico si evince in maniera chiara l’evoluzione della bolla immobiliare italiana, dal suo nascere, al suo impetuoso crescere fino al picco per poi dare corso alla fase di lento sgonfiamento. Nel 2004 erano presenti sul mercato molti più aspiranti mutuatari con reddito sotto i 1.000 euro mentre oggi sono quasi scomparsi e comunque vengono soddisfatti per circa la metà delle richieste. Alla stessa maniera diminuiscono in maniera drastica i mutui stipulati alla fascia dai 1.000 ai 1.500 euro. Per contro aumentano percentualmente i mutui erogati alle fasce con importi di reddito più alti. Quindi si è passati da un periodo in cui venivano richiesti e concessi mutui praticamente a tutti (anche a chi non poteva permetterseli) ad una attuale congiuntura in cui vengono accordati finanziamenti principalmente ai detentori di redditi considerati sufficientemente alti.
Conclusioni
Il panorama dipinto dai dati di MutuiOnline conferma una fase di sofferenza del settore dei mutui residenziali lasciando presagire il tramonto di quella che fu una breve era del debito. Al di là dei numeri assoluti che, come riportato in altri articoli, tracciano impietosamente un crollo del mercato sia nei numeri che nella massa amministrata, le figure sopra commentate descrivono inequivocabilmente che si ricorre sempre di più al mutuo soprattutto per sostituirne altri, perlopiù da parte di contraenti sempre meno longevi anagraficamente, con redditi in diminuizione e banche sempre più esigenti, sia per importo che per tipologia di reddito, con contratti di durata sempre più estesa e con LTV in diminuzione o comunque bassi.
Si affaccia all’orizzonte il ritorno dell’era del risparmio; saranno privilegiati gli accantonamenti preventivi ed i prezzi congrui con la liquidità disponibile e sostenibile.
Fonte: sylvestro aiutomutuo.finanza@gmail.com
Esame OAM.it 